中項 | 評估公司如何在統租、清租工作中發揮專業作用 ---以深圳市光明
來源：未知 作者：admin 時間：2022-09-16 11:28 瀏覽次數：109
一、項目背景介紹
傳統的城市商業建筑群改造需要拆除重建實現，隨著深圳市房地產市場的發展，城市規劃的實施，城市化進程的推進，集約型商業綜合體在城市商業形態占比中越來越大。根據以往的經驗，針對城市集中商業改造的模式主要以城市更新、利益統籌等拆除重建類改造項目為主，依托住宅用地與商業用地搭配相關配套的“綜合規劃”模式進行土地出讓。該類型城市改造項目往往需要進行房屋征收，以現金補償或返還物業的形式針對業主進行補償，該類項目多數呈現建筑體量大、資金量大、涉及多個利益方（政府、實施主體、村委、業主、租戶……）、項目周期長、融資成本高、資金鏈風險高等特點。因此，亟待一種全新的模式來煥發集中商業建筑群改造的活力。
通過租賃方式（含統租、清租）對城市工業建筑群改造為商業的探索以往統租項目多以城中村綜合整治等方向進行，以求達到居住舒適度的提升，提高老舊城中村安全系數等級，防范安全事故為主。住宅類統租項目已在城市改造中逐漸成熟，例如：福田水圍村“綜合整治+統租運營+人才公寓”模式。目前針對商業綜合體的集中改造、工業廠房綜合整治，以及針對商業綜合體的統租模式，深圳市邁出了探索的第一步：深圳市光明汽車城。2020年深圳市光明區確定推進汽車城統租項目，并將該項目列入光明區十大攻堅項目，計劃在油麻崗地區建設打造粵港澳大灣區規模最大4S店集群以及圍繞汽車文化而輻射周邊的集約商業綜合體。由此，正式開展汽車城統租、清租工作。
二、項目的意義
（一）統租、清租工作的意義
1. 統租工作的意義
隨著城市化進程的不斷推進，深圳市土地資源有限的弊病逐漸凸顯，城市改造更新也逐漸成為城市化進程中的主要力量，在動輒上百億更新項目的背景下，政府的財政壓力以及房地產市場主體融資成本也水漲船高。探尋綜合整治類統租工作對于城市改造是否能作為一個城市化進程中新興力量，從實踐的角度出發更能深入的探究統租項目對于推動整個社會向前進步的意義。
2. 清租工作的意義
清租工作在城市改造項目中一直不可或缺，研究統租項目前提下的清租工作，也從拆除重建類項目以外的角度提供給咨詢服務行業一些關于如何提供專業服務的思考，也能進一步摸索出咨詢行業新的業務方向、業務增長點。
三、統租、清租工作需求
（一）汽車城統租、清租項目特點
1.光明區首個統租、清租項目
本次研究所涉及汽車城統租、清租項目作為光明區十大攻堅項目，是光明區首個政府主導、國有企業為主體并且村委股份公司參與的綜合商業體改造類項目。
2. 項目時間緊
該項目原計劃分為三期，其中一期已于2020年7月完成統租清租，二期與三期項目分步開發預計2024年底完成統租工作。2021年一季度經光明區委會議決定，項目進度全面提速，要求2022年底全面完成統租及改造建設工作。時間被壓縮至一年以內，因此園區內租戶需提前清退，由此也展開針對工業園區內清租工作。
3. 項目范圍大
項目總占地面積為92.5萬平方米，其中：公園面積為68.4萬平方米，含30.9萬平方米水面。
4. 復雜程度高
汽車城項目一期已于2020年完成統租工作，二期一共有18個園區需要進行統租及16個園區需要進行統租、清租攻堅，涉及清租對象約160家，涉及物業面積約21.5萬平方米。
（二）項目工作總要求
1. 組織架構需清晰
汽車城項目作為由國企擔任實施主體的統租清租項目，同時也作為光明區十大攻堅項目，需要由街道辦領導班子親自掛帥并統籌指導工作。再由街道各個職能部門成立攻堅小組，各小組分配不同分區進行重點攻堅。攻堅小組成員由街道職能部門、社區、股份公司、實施主體企業、咨詢服務單位、測繪單位、評估單位組成。每一個攻堅小組都能獨立完成目標園區統租、清租攻堅談判工作。
2. 管理制度需全面
統租、清租攻堅小組涉及相當多企業、單位及部門，需要有嚴格的人員管理制度、檔案管理制度、考勤管理制度、保密制度等。需要在科學有效的約束下，高效開展統租、清租工作。
3. 任務分工需明確
統租、清租工作開展過程中，需明確各攻堅小組內部成員分工，同時保證各職能部門相互聯動。才能最高效率發揮所有攻堅小組成員的作用。
4. 人員培訓需充分
針對統租、清租項目，由于項目復雜程度高，攻堅小組成員眾多，在開展攻堅談判工作前，需對小組成員進行集中培訓。確保小組成員充分了解項目情況、背景、目的并掌握正確的工作方式與方法。
5. 宣傳手段需到位
輿論導向是城市改造項目中極為重要的環節。在項目進行中一方面要做好造勢宣傳與政策宣貫，確保項目范圍內業主、企業、租戶、員工均對統租、清租項目有充分理解與支持，另一方面也需要控制負面輿論，從日常談判工作中應避免矛盾沖突或惡性事件的產生。
6. 談判方案需完備
汽車城項目涉及18個園區，均需進行深度的背景調查的同時針對不同園區不同情況制定“一園一策”，個性化定制談判方案及應對手段。
四、統租、清租工作中遇到的問題
（一）業主問題
1.統租方面
在實際統租攻堅過程中，會發現大多數業主對于國有企業改造項目信任程度不高。針對統租價格普遍存在抵觸，甚至有個別園區現有租金水平遠高于統租租金。
2. 清租方面
業主普遍不愿意承擔清租工作，或不愿意出面協調有關人員，導致清租工作進展緩慢。對于清租補償業主也會以租戶補償不夠等理由要求提高補償金額。不同園區業主之間也存在抱團，相互打聽清租費用等情況。
（二）二房東問題
1. 園區改造補償
二房東在清租工作中最主要的問題均為園區改造補償，此部分多為隱性工程或建筑外立面改造，難以在補償標準中實現，導致二房東對清租工作較為抵觸。
2. 不承擔清租工作
在清租攻堅談判中，二房東往往能在其分租租戶的清租工作起到很大作用。但本質上二房東與實施主體的國有企業均為市場主體，國企統租項目可以說是“搶走”了二房東的生意，在沒有利益驅動前提下很難發揮其在租戶中領頭羊的作用。
（三）租戶問題
1. 補償不到位
租戶作為清租工作中最直接的一環，最關心的就是清租補償的問題，多數以裝修、搬遷費、停產停業等方面要求項目增加補償費用。
2. 找新廠房困難
在深圳市全面改造的大環境下，光明區大多數產業園均涉及“城市更新、利益統籌”等改造項目，導致新廠房資源奇缺，租戶想搬遷也存在難處。
五、統租、清租問題的解決方式
（一）業主
1. 統租方面
通過街道辦職能部門成員加入攻堅小組，專業評估公司全程參與，共同與業主進行談判，向業主宣傳該項目由政府背書，租金穩定有保障。通過開展背景調查、約談租戶等形式對業主施壓，多方面多角度促成統租。
2. 清租方面
充分利用攻堅小組內各成員間聯動優勢，通過背景調查、政策宣貫、造勢宣傳、談判攻堅、職能部門巡查等方式，盡可能促成業主主動參與清租工作。針對抱團業主采用隔離法同時談判，目的是打破抱團，形成業主間相互施壓的狀態再逐個擊破。
（二）二房東
針對園區改造補償協調評估公司進場清點，盡可能在合理范圍內彌補改造損失。同時在與業主清租談判時考慮二房東情況，適當給予二房東讓利，由二房東分配租戶清租補償，同時達到清退二房東并將二房東拉入清租隊伍的目的，讓二房東成為清租工作的主要力量。
（三）租戶
針對租戶，在不突破賠償標準的前提下盡可能滿足其對于賠償的訴求。在前期與業主、二房東的清租談判中已將業主與二房東拉入清租工作隊伍，利用二房東與業主的主場優勢，更能加快租戶清退進度。
六、評估公司在統租、清租工作中的作用
1. 評估公司作為第三方專業咨詢服務機構，在統租、清租工作中發揮著至關重要的作用。首先是充當好攻堅小組內各成員之間的潤滑劑以及傳動軸，發揮承上啟下積極溝通串聯并聯的作用，充分激發各個部門工作的積極性，提高工作效率。
2. 利用評估公司的專業優勢，在前期摸底中下沉至園區內部搜尋有效信息并對項目情況進行宣導，提高被統租清租園區相關人員認可度；在中期談判時展現評估公司專業、高效、嚴謹、執著的態度，向被統租清租園區人員展現不達目的不罷休的精神，以持久戰精神消耗談判對象心理防線；在談判攻堅時積極聯絡各小組職能部門成員，形成多部門多方面配合，全方位對被統租清租園區進行項目攻堅；在遇到業主、租戶合理訴求時，利用評估公司自身資源積極主動為業主解決搬遷阻礙。
七、總結
綜合來看，整個汽車城統租、清租項目，實際上是汽車城、業主、二房東、租戶的多方博弈，在此統租、清租服務過程中，評估公司發揮其自身的專業優勢，利用其對政策、法律、經濟、租金市場、房地產估價等方面知識的掌握，為政府相關部門、國企提供政策咨詢；為業主、二房東、租戶維護自身的權益、履行合同法律關系提供相關咨詢意見，使各方在相互博弈中尋。