中項公司舉辦《深圳市土地整備利益統籌辦法》（征求意見稿）專題培
來源：未知 作者：admin 時間：2022-08-26 10:15 瀏覽次數：197
一、深圳市土地整備利益統籌的演變過程
從2011年開啟，歷經四個階段：
1.“整村統籌試點”階段：在坪山南布、沙湖試點推進整村統籌土地整備；
2.“試點政策”階段：2015年11月12日，《土地整備利益統籌試點項目管理辦法（試行）》（即深規土地[2015]721號文）出臺，全市試點推進土地整備利益統籌；
3.“全面推進”階段：《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》 （即深規土規[2018]6號文）出臺，全面推進土地整備利益統籌，目前深圳市正在開展的土地整備項目基本上依據的都是第三個階段的土地整備深規土規[2018]6號文）6號文；
4.“新政推行”階段：《深圳市土地整備利益統籌辦法（征求意見稿）》征求公眾的意見（以下簡稱“土地整備新政”），建立以權益為核心、利益共享為原則、更公平更可持續的土地整備利益統籌政策規則。
二、培訓內容：
任太安老師表明了此次深圳市土地整備利益統籌辦法（征求意見稿）專題培訓的意義以及加強技術部門的人員對各大項政策的理解重要性。
4位專業人員從土地整備利益統籌概念、發展歷程、深圳市土地整備利益統籌辦法（征求意見稿）的背景和目的、新增的條款、相關數據的計算方式、案例分析等多方面來講解新政。
1.
余 杰
征收部 總經理
資深征收評估專家
余總將土地整備利益統籌概念、發展歷程、新政的流程、政策目標、適用范圍、土地整備資金、留用土地規劃、實施搬遷補償的三種方式、過度期政策銜接、新增的條款等相關知識一一講解。重點分析深圳市土地整備利益統籌辦法（征求意見稿）的流程：
1）整備計劃階段：確定項目實施范圍、項目立項申報、計劃審批，年入市年度計劃
2）實施方案和整備單元規劃階段：實施方案編制與審批、實施方案包括整備資金方案、權益容積方案、留用地方案、項目實施方式等、土地整備規劃編制與審批、搬遷談判（不動產權益人自行搬遷或政府引入市場主體開展談判及上平臺等）、搬遷補償安置協議簽訂、簽訂項目實施監管協議
3）用地出讓與開發階段：土地移交、簽訂留用土地出讓合同、繳交地價、項目開發建設。
2.
任太安
首席評估師
資產評估師、注冊房地產評估師、土地估價師
業界資深評估專家
任太安老師將深圳市土地整備利益統籌的演變經歷的階段來作為切入點，全面解析《新政》（征求意見稿）出臺的背景和目的、總體原則、具體介紹等，并將土地整備利益統籌新舊政策進行對比分析。
任老師表示：
1）新舊政策對比，新政策更加人性化，更多強調實現共贏，利益共享；
2）新政策納入利益統籌的土地范圍比舊辦法擴大，范圍要廣；
3）新舊辦法的出發點和落腳點都是為了保障重大產業、城市基礎設施和公共服務設施等項目實施，但新辦法更具有針對性，主要是加大居住用地供應，推進城市可持續發展。
4）舊辦法沒有考慮留用土地的規劃及后續如何利用；新政不僅考慮了留用土地，而且還對留用土地的規劃利用作出了超前規劃，大大降低了總的社會運營成本。
3.
周 俊
征收部高級經理
資深征收評估人員
周經理重點介紹深圳市土地整備利益統籌新政下（征求意見稿）經濟測算要點對比。周經理表示通過要點對比，可以看出利益統籌新政（征求意見稿）在土地整備資金核算上基本延續了“6號文”的政策思路，但在規劃容積核算上確立了“先核算留用土地規劃容積，再確定留用土地容積率，最后計算留用土地規模”的規則，改變了原6號文“先核算留用土地規模、再核定留用土地功能，最后計算留用土地開發強度”的方法，促進了不同利益統籌項目之間的利益平衡，建立了更公平的土地整備利益分配機制。
4.
賈 哲
征收部高級經理
培訓講師
資深征收評估人員
賈經理將權益容積、土地權益修正系數、建筑權益修正系數、土地面積、密度分區基準容積率、密度分區基準容積率、留用土地功能修正系數、共享容積、配套容積、留用土地使用年期、產權條件及地價等相關數據計算進行了詳細的講解。
賈經理表示根據測算數據可得出該項目開發建設基本經濟指標。根據該部分內容，可以給客戶提供留用地價值測算、項目可行性咨詢、拆遷補償概算、投資開發利潤概算等經濟測算服務。
三、總結
《深圳市土地整備利益統籌辦法》（征求意見稿）的總體思路是建立以利益共享為原則、權益容積為基準，更加公平更可持續的土地整備利益統籌政策體系。
為了鞏固和加深大家對新辦法政策的理解，本次培訓準備了紙質版試題，以檢驗大家對知識掌握程度。本次培訓會議讓征收部全體成員收獲頗豐，對《深圳市土地整備利益統籌辦法》（征求意見稿）里的相關政策有了進一步的理解，為之后的項目實施奠定了基礎。